SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI, pour Société Civile Immobilière, est une forme juridique d’entreprise aux multiples avantages. Pour structurer correctement son activité dès le départ et éviter d’éventuelles difficultés, l’expertise et les connaissances juridiques pointues d’un Avocat en Droit des Affaires sont particulièrement indiquées.

CF Société d’Avocats est à vos côtés pour vous conseiller sur le statut juridique le plus adapté à votre situation et vous accompagner dans la création de votre SCI.

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Caractéristiques d’une SCI

Une SCI est une société civile immobilière. Il s’agit d’une forme de société constituée par minimum deux personnes physiques ou morales (sans maximum) dont l’objet est la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Le ou les biens immobiliers apportés à la création de la société ou achetés ultérieurement, sont détenus par la société et n’appartiennent plus directement aux associés. Les associés détiennent des parts dans la société à hauteur de leurs apports.

Les droits de chaque associé sont proportionnels à leurs apports lors de la constitution de la SCI ou au cours de l’existence de celle-ci (article 1843-2 du Code Civil).

Fonctionnement d’une SCI

Une SCI est dirigée par un ou plus gérants, associés ou non, qui s’occupe de la gestion courante du ou des biens immobiliers et représente la SCI.

Le gérant de la SCI doit notamment établir le rapport de gestion, l’inventaire, les comptes annuels et réunir les associés lors d’une assemblée générale ordinaire dans les 6 mois à compter de la clôture de l’exercice comptable, pour leur soumettre à approbation.

Des assemblées générales extraordinaires sont également organisées pour certaines prises de décision (entrée d’un nouvel associé, modification des statuts, etc.).

La SCI se caractérise par une grande souplesse au niveau de son fonctionnement. En effet, les associés sont libres de déterminer des modalités de fonctionnement et de gestion propres à la société (prise de décisions, répartition des pouvoirs, règles de quorum et de majorité, cession des titres, etc.).

Pour établir les statuts d’une société civile immobilière, une rédaction méticuleuse est fondamentale : des statuts trop vagues peuvent ouvrir la voie à des interprétations potentiellement préjudiciables à la société ou aux associés tandis que des statuts trop rigides peuvent nuire à l’évolution de l’entreprise. Toute erreur ou omission peut entraîner des conséquences majeures. Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un Avocat en Droit des Affaires pour bâtir un socle juridiquement sécurisé.

Attention, il est possible de trouver des modèles de statuts de SCI en ligne. Mais la prudence est de rigueur : même s’ils vous paraissent très complets, soyez vigilants. Pour la rédaction de vos statuts de SCI, CF Société d’Avocats peut vous accompagner pour des statuts adaptés à votre entreprise et conformes aux dispositions légales en vigueur. Par ailleurs, il peut être opportun de compléter les statuts par un pacte d’associés.

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Constitution d’une SCI

Créer une SCI implique de suivre de nombreuses étapes et d’accomplir diverses formalités légales à l’instar de toute constitution de société :

Choix de la dénomination sociale ;
Domiciliation du siège social ;
Nomination du gérant ;
Constitution du capital social ;
Rédaction des statuts ;
Dépôt du capital social ;
Publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales ;
Déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) ;
Immatriculation le guichet unique des formalités des entreprises.

Tout savoir sur les différentes étapes de constitution d’une société

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Constituer une SCI présente de nombreux avantages.

Simplifier la gestion d’un bien immobilier

L’intérêt principal d’une SCI est de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs propriétaires. La nomination d’un gérant simplifie les opérations de gestion sur le bien immobilier détenu par la SCI.

Faciliter les investissements et mutualiser les coûts

Opter pour une SCI permet de disposer d’une plus grande capacité financière pour ses investissements immobiliers et d’obtenir plus facilement des financements en renforçant la crédibilité auprès des investisseurs.

De plus, les charges liées à la gestion et à la détention d’un bien immobilier sont mutualisées. En effet, les dettes et les bénéfices sont répartis entre les associés à hauteur des parts détenues par chacun. D’autant que les taxes et autres charges seront également supportées par la SCI.

Optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier

Pour rappel, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien immobilier, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Sous ce régime, chaque propriétaire détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. Des situations de blocage peuvent ainsi survenir sur la gestion ou la revente d’un bien immobilier. Dans une SCI, les droits de chaque associé sur le bien se limitent aux parts sociales qu’il détient.

De plus, il est possible de transmettre des parts démembrées de SCI, réduisant les droits de donation.

Acquérir un local professionnel

Pour un dirigeant d’entreprise, une SCI peut être un excellent moyen d’acquérir un local professionnel. La SCI effectue l’emprunt pour l’achat du bien, qui le loue ensuite à l’entreprise. L’entreprise pourra alors déduire les loyers facturés et la SCI sera imposée sur les revenus perçus, déduction faite des charges liées à la propriété. Cela permet également de dissocier le bien immobilier de l’exploitation commerciale qui en est faite et ainsi mieux protéger son entreprise et son patrimoine personnel.

Opter pour une SCI présente de nombreux avantages. Pour être sûr de choisir le statut juridique qui correspond le mieux à votre projet, consultez un Avocat en Droit des Affaires en amont. Ce dernier sera d’un précieux conseil pour trouver la structure juridique adéquate.

Cession de titres dans une SCI

La cession de parts est libre entre les associés de la SCI ou à un membre de sa famille (conjoint, ascendants et descendants).

En revanche, la cession de parts à des tiers de la société est soumise à l’agrément des associés. Les parts ne peuvent être cédées qu’avec le consentement de l’unanimité des associés (les statuts peuvent prévoir des dispositions différentes).

En matière d’imposition, la cession de titres donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement à l’administration fiscale, à hauteur de 5% du prix de cession, à la charge de l’acquéreur.

L’imposition de la plus-value de cession dépend de la qualité de l’associé (personne morale ou physique) et du régime fiscal de la SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).

L’importance de se faire accompagner

Si la création d’entreprise en France est plutôt facilitée, il n’en reste pas moins que la constitution d’une société est un processus exigeant qui nécessite une bonne compréhension des implications juridiques, réglementaires et financières.

Se faire accompagner permet de s’assurer de prendre les bonnes décisions au bon moment et à chacune des étapes clés. Les erreurs en la matière sont fréquentes, peuvent avoir de lourdes implications et s’avérer coûteuses. Il est notamment particulièrement indiqué de se faire conseiller par un Avocat pour le choix de la forme juridique, la rédaction des statuts, ou encore, pour la mise en place d’un pacte d’associés afin d’éviter les mésententes entre associés.

Faire appel à un Avocat en Droit des Affaires est la garantie de structurer correctement son projet dès le départ et d’évoluer en conformité. De plus, l’anticipation de tous contentieux permettra de mieux anticiper et détecter la source d’éventuels problèmes en dotant les dirigeants des meilleurs outils juridiques. Une meilleure anticipation, c’est plus de sécurité, mais c’est aussi prendre une longueur d’avance sur ses concurrents. A la clé, une meilleure compétitivité pour l’entreprise !

CF Société d’Avocats vous accompagne à l’occasion de la constitution de votre société. Nous connaissons les contraintes légales liées à ce type d’opération et vous garantissons de vous aider à faire des choix pertinents pour une meilleure optimisation juridique et fiscale. Faites le choix de statuts et pacte d’associés qui vous sont adaptés.

Vous pouvez également bénéficier de services juridiques experts et complets pour votre entreprise : Droit des Affaires, Droit Fiscal et Droit Social. Complémentaires, ces pôles de compétences vous permettront de sécuriser au mieux les intérêts de votre entreprise.

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FAQ

Questions fréquentes sur la SCI

Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, ce sont les revenus des associés qui sont imposables (dans la catégorie des revenus fonciers) suivant les bénéfices réalisés et ce, proportionnellement à leur apport dans le capital. La société n’aura pas à régler d’impôt et on dit de la SCI, qu’elle est fiscalement transparente. Toutefois, il est possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que l’impôt s’applique aux résultats de la SCI et que les associés ne sont pas imposables, à l’exception des dividendes qui leur sont versées.

Quel est le capital social minimum requis dans une SCI ?

Dans une SCI, le capital social est librement fixé en fonction de l’activité, de la taille et des besoins de la société. Il n’existe pas de montant minimum pour le capital social d’une SCI. Ainsi, en pratique, le capital pour créer une SCI doit être d’au minimum 1€. Dans la réalité, cela reste toutefois peu adapté à la plupart des projets.

Quels sont les différents types de SCI ?

Le type de SCI le plus couramment utilisé est la SCI de gestion ou de location, qui permet de se constituer et gérer un patrimoine immobilier. La SCI familiale est également une forme de SCI « classique » se caractérisant par le lien familial unissant ses associés. Enfin, on distingue 3 types de SCI plus spécifiques : la SCI construction-vente, la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé.

Quel sont les inconvénients d’une SCI ?

Une SCI est une société, ce qui implique des formalités de création, la tenue d’une comptabilité et l’accomplissement de certaines formalités (rapport de gestion, assemblée générale, etc.).

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