Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique s’appliquant aux droits de propriété qui permet de diviser la propriété d’un bien en deux parties :
– L’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus qu’il génère (usus et fructus).
– La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien (abusus).
L’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent ensemble la pleine propriété du bien.
Démembrement d’un bien immobilier et démembrement de titres
Le démembrement de propriété est couramment utilisé pour transmettre un bien immobilier. Toutefois, il est également possible de démembrer des titres (parts sociales ou actions) et certains biens mobiliers, comme un contrat d’assurance vie.
Usufruitier, nu-propriétaire : comment ça fonctionne ?
En pratique, l’usufruitier a le droit de jouir du bien. Il peut y vivre ou le louer et percevoir les loyers du bien. L’usufruitier est redevable de l’entretien, des charges ordinaires, des impôts et taxes relatifs au bien.
Le nu-propriétaire, quant à lui, possède le bien mais ne peut ni y vivre ni le louer durant toute la durée de l’usufruit. Il n’a à s’acquitter d’aucune charge et le bien détenu en nue-propriété n’intègre pas son patrimoine taxable.
Si les droits démembrés sont indépendants, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent obtenir l’accord de l’autre pour vendre le bien démembré. Un démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruitier (ou à l’échéance prévue en cas de démembrement temporaire). À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété.
À quoi ça sert ?
Le démembrement de propriété est une solution particulièrement intéressante pour anticiper la transmission d’un patrimoine, notamment dans une relation parents-enfants.
D’un point de vue fiscal, le démembrement permet de bénéficier de droits de donation réduits au moment de la transmission. En effet, ces droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. De plus, au décès, les nu-propriétaires (enfants) récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à s’acquitter de droits supplémentaires (extinction de l’usufruit non taxée).
Il peut également être utilisé pour rééquilibrer un patrimoine immobilier important tout en permettant à l’usufruitier de continuer à jouir du bien.
Comment effectuer un démembrement de propriété ?
En cas de succession, l’usufruit s’impose d’office pour le conjoint survivant (époux ou partenaire de PACS), qui peut choisir d’hériter de l’usufruit sur la totalité des biens au décès de son conjoint. En dehors de cette disposition légale, un démembrement de propriété peut résulter de la volonté des parties et être définitif ou temporaire, faire l’objet d’une cession (vente en viager) ou plus généralement, d’une donation.
Donation définitive
Avec la donation définitive du vivant, les droits de donation sont réduits puisque calculés seulement sur la valeur de la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est soumise à un barème progressif allant de 10 % à 90 %, selon l’âge de l’usufruitier (40 % pour un usufruitier âgé de 41 à 50 ans, 50 % pour un usufruitier âgé de 51 à 60 ans, etc.). La valeur de la nue-propriété augmentant avec l’âge du donateur, l’anticipation est clé.
Au décès des usufruitiers (parents), les nu-propriétaires (enfants) récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à s’acquitter de droits supplémentaires (extinction de l’usufruit non taxée).
Cession de la nue-propriété
Il est également possible de céder la nue-propriété d’un bien à titre onéreux, souvent dans le cadre d’une vente en viager. Cette option est moins utilisée pour la transmission patrimoniale mais reste une possibilité.
Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine ?
En matière de transmission de patrimoine, l’enjeu d’une bonne planification est de limiter les impositions, qu’il s’agisse des droits de succession ou des droits de donation. Sans anticipation, la taxation peut s’avérer particulièrement élevée en France.
Le démembrement de propriété est l’une des solutions permettant d’anticiper efficacement la transmission de son patrimoine. Pour sélectionner les dispositifs fiscaux et patrimoniaux adéquats, il est crucial de mettre en place une stratégie personnalisée. Il est également conseillé de s’y prendre tôt, une structuration patrimoniale adéquate permettant une meilleure anticipation de la transmission.
Les Avocats en Droit Fiscal de CF Société d’Avocats sont à votre disposition pour vous guider dans la mise en œuvre d’un démembrement de propriété et pour s’assurer de l’optimisation fiscale de la transmission de votre patrimoine.
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